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Assignation en acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial: comment éviter l'expulsion locative en cas de loyers impayés ?
Focus sur les moyens de défense du locataire en cas de loyers impayés et d'assignation en acquisition de la clause résolutoire
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Manon Francispillai
avocate associée
"Vous venez de recevoir un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire de votre bail commercial délivré par votre bailleur, ou une assignation aux fins d'expulsion ?
PRIMO Avocats vous explique comment éviter l’expulsion et la perte de votre bail commercial".
Selon l’article 1728 du Code civil, le locataire a deux obligations principales:
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User de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
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Payer le prix du bail aux termes convenus.
L'obligation de payer le loyer constitue donc une obligation essentielle du contrat de louage.
En outre, quasiment tous les baux commerciaux contiennent une clause dite « clause résolutoire » qui permet d’obtenir la résiliation d’un bail commercial en cas de manquements à certaines obligations du bail.
Pour que la clause résolutoire puisse être mise en œuvre, l’article L145-41 du Code de commerce prévoit que :
" Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".
La procédure aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion débute donc par la délivrance, à la demande du bailleur, d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte délivré par un commissaire de justice qui doit reprendre un certain nombre de mentions obligatoires.
Il doit notamment reproduire l’intégralité de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial et indiquer le délai d’un mois à l’issue duquel les loyers devront avoir été réglés sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.
A réception de ce commandement de payer, le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour régler les loyers de retard entre les mains du bailleur. Si le locataire ne règle pas dans le délai d’un mois, l’acquisition de la clause résolutoire est automatique, et il suffira au bailleur de saisir le Tribunal, en référé, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion du locataire, outre le paiement des loyers de retard et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux.
Comment le locataire peut-il éviter l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de son bail commercial ?
Il existe des solutions pour le locataire qui souhaite éviter l’acquisition de la clause résolutoire et la perte du bail commercial. Ces solutions dépendront surtout de la capacité du locataire à régler ou non les causes du commandement de payer.
1. Le locataire arrive à régler les loyers de retard dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire
Si le locataire arrive à s’acquitter des loyers dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, alors la clause résolutoire n’est pas acquise et le bailleur ne peut pas saisir le Tribunal en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Attention, toutefois, il est important que le paiement intervienne dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement. En effet, un règlement, même intégral, qui interviendrait après le délai d’un mois imparti au locataire par le commandement de payer ne permettrait pas d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire et le bailleur pourrait saisir le Tribunal pour demander que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion.
Si la dette est réglée dans le délai d’un mois, le bail commercial est alors préservé et la clause résolutoire n’est pas acquise.
2. Le locataire souhaite demander des délais de paiement avant que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le Tribunal
La combinaison des articles L145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil permet au locataire de solliciter, devant le juge des référés, des délais de paiement dans la limite de 24 mois.
Le Tribunal peut ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une période maximum de deux ans, si le locataire présente une demande de délais et que cette demande est acceptée.
Attention, les délais de paiement ne sont pas automatiques et le locataire doit présenter au Tribunal un dossier solide démontrant que les conditions d’octroi des délais de paiement sont réunies.
Il faudra notamment démontrer la bonne foi du locataire, les difficultés financières à l’appui de pièces comptables, et expliquer les raisons qui ont entraîné les retards de paiement.
Il est recommandé de se faire assister par un avocat pour solliciter les délais de paiement devant le Tribunal, et obtenir ainsi un délai maximum de deux ans pour payer la dette locative et éviter l’expulsion.
Si le juge des référés fait droit à la demande de délais de paiement, il est impératif pour le locataire de respecter scrupuleusement les délais accordés.
En effet, le moindre retard de règlement entraîne l’acquisition définitive de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.
3. Le locataire souhaite demander des délais de paiement après que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire
Il est toujours possible, une fois l’acquisition de la clause résolutoire constatée par le juge des référés, de former une demande de délais de paiement avec effet rétroactif devant le juge du fond.
En effet, l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce dispose que :
« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Or, selon l’article 488 du Code civil, l’ordonnance de référé n’a pas autorité de chose jugée au principal. Pour autant, par souci de facilité et de rapidité, la plupart des bailleurs attraient leur locataire devant le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et n’engagent pas d’action au fond.
L’ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire n’est donc pas revêtue de l’autorité de la chose jugée, et il est toujours possible de solliciter des délais en saisissant le juge du fond.
À cet égard, la jurisprudence a rappelé à plusieurs reprises que « le titulaire d'un bail commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ».
4. Un Tribunal a déjà constaté l’acquisition de la clause résolutoire de votre bail commercial et votre expulsion, et vous n’êtes pas en mesure de proposer un échéancier de paiement
Tout n’est pas perdu et il existe encore des solutions pour éviter la perte du bail commercial. En effet, si la dette de loyer est trop importante et que vous n’avez pas été en mesure d’obtenir des délais de paiement, d’un maximum de 24 mois, il reste possible d’ouvrir une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.
En effet, la combinaison des articles L622-21 et L622-22 du Code de commerce prévoit que :
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Le jugement d’ouverture de la sauvegarde/redressement judiciaire interrompt ou interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ;
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Les instances en cours sont interrompues par le jugement d’ouverture de la sauvegarde / du redressement judiciaire. Elles sont reprises, après l’ouverture de la sauvegarde / du redressement, par le mandataire, mais ne peuvent tendre qu’à la constatation des créances et à leur fixation au passif de la société en redressement.
Sur le fondement de ces articles, la jurisprudence constante (notamment la Cour de cassation et la Cour d’appel de Paris) a rappelé que :
« L'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée ».
L’ouverture d’une procédure de sauvegarde/redressement judiciaire permet donc au locataire :
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De paralyser les effets de la clause résolutoire et donc la perte du bail commercial. En effet, l’ouverture de la sauvegarde / du redressement judiciaire, consécutivement à un appel de l’ordonnance de référé, paralyse l’acquisition de la clause résolutoire et évite l’expulsion du locataire.
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De différer le remboursement de sa dette de loyer pendant la période d’observation de la sauvegarde / du redressement judiciaire (maximum 18 mois),
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D’obtenir un étalement de sa dette, ainsi que d’éventuelles d’autres dettes, dans le cadre d’un plan de continuation d’une durée maximum de 10 ans.