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Vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial ou une assignation en référé en vue d'obtenir votre expulsion ? Il existe des moyens pour vous défendre.
Face au risque d'expulsion du local commercial, il existe plusieurs moyens de défense qui permettent au locataire commercial d'éviter l'expulsion et la perte du local commercial.
Nous avons rédigé un dossier complet sur l'ensemble des moyens de défense du locataire. Cet article a donc pour objectif de résumer rapidement les solutions ouvertes au locataire commercial.
Si votre bailleur vous a assigné pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire de votre bail commercial, c'est que vous avez préalablement reçu un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a dû vous accorder un délai d'un mois pour régler les loyers de retard.
Plusieurs options s'offrent au locataire commercial à réception du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire:
1. Le locataire est en mesure de payer les loyers de retard dans le mois qui suit la délivrance du commandement de payer
Si le locataire arrive à payer les loyers dans le mois de la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire n'est pas acquise et le bailleur ne peut pas saisir le juge des référés pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire.
ATTENTION: il faut que le règlement intervienne dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement.
2. Le locataire souhaite contester la délivrance du commandement de payer car il estime que les loyers ne sont pas dus
Le locataire a la possibilité de s'opposer au commandement de payer en faisant valoir, par exemple:
que le commandement de payer n'est pas valable (non-respect des mentions obligatoires, non reproduction de la clause résolutoire, absence de précision du délai pour régler les causes du commandement…)
que le bailleur n'a pas respecté ses propres obligations (manquement à l'obligation de délivrance, absence de réalisation des gros travaux…).
la mauvaise foi du bailleur
L'opposition au commandement de payer est une action au fond, engagée par l'intermédiaire de l'avocat du locataire. Le locataire pourra toujours, à titre subsidiaire, demander des délais de paiement.
3. Le locataire souhaite demander des délais de paiement avant que l'acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le juge des référés
En combinaison des articles L145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil: le locataire peut solliciter des délai de paiement dans la limite de 24 mois.
Pendant ce délai, le juge des référés peut suspendre les effets de la clause résolutoire, et éviter l'expulsion du locataire.
Les délais de paiement ne sont pas automatiques ! Il convient de présenter un dossier solide, démontrant sa bonne foi et ses difficultés de paiement.
4. Le locataire souhaite demander des délais de paiement après que l'acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le juge des référés
Si le bailleur a délivré une assignation en référé pour solliciter l'expulsion du locataire, il est toujours possible de demander des délais de paiement, avec effet rétroactif, devant le juge du fond.
En effet, un ordonnance de référé n'a pas l'autorité de chose jugée au principal.
Il est donc toujours possible de demander des délais de paiement après que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés.
5. Une décision d'expulsion a déjà été rendue contre le locataire: le locataire peut se placer en redressement judiciaire pour obtenir des délais de paiement pendant maximum 10 ans, et éviter l'expulsion
Il reste possible d'ouvrir un redressement judiciaire pour paralyser les effets de la clause résolutoire.
En effet, l'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.
L'ouverture d'un redressement judiciaire permet donc au locataire:
De paralyser les effets de la clause résolutoire et donc la perte du bail commercial
D'obtenir un étalement de la dette dans le cadre d'un plan de redressement d'une durée maximale de 10 ans
Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire, ou vous avez été assigné en référé par votre bailleur ? Contactez nous pour éviter la perte de votre bail commercial.
Pour plus d'informations, contactez Manon Francispillai: mf@primo-avocats.fr / 01 89 16 54 74