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La résiliation anticipée du bail commercial par le bailleur
Comment le bailleur peut-il résilier un bail commercial avant les 9 ans ? PRIMO Avocats revient sur les facultés de résiliation anticipée du bail commercial par le bailleur, les fameux "congés triennaux du bailleur".
(Pour retrouver les possibilités offertes au locataire, consultez notre article dédié à la résiliation anticipée du bail commercial par le preneur).
Selon l’article L145-4 alinéa 1er du Code de commerce : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans».
En principe, un bail commercial doit donc être exécuté jusqu'à son terme, pendant 9 ans, et le bailleur peut donner congé pour le terme du contrat de bail (en refusant le renouvellement du bail), en respectant un préavis de 6 mois et en payant une indemnité d'éviction à son locataire.
Toutefois, le bailleur a la possibilité de résilier le contrat de bail commercial avant l’arrivée du terme, en donnant congé à son locataire tous les trois ans, pour des motifs particuliers sur lesquels nous revenons dans le cadre de cet article.
En pratique, les congés triennaux du bailleur sont assez peu utilisés puisque le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction, contrairement au locataire qui peut user de son droit de résiliation triennale sans avoir à payer d'indemnité au bailleur.
À la différence du congé donné par le preneur, celui donné par le bailleur devra impérativement être donné par acte extrajudiciaire dressé par un commissaire de justice (anciennement huissier justice).
Le congé triennal doit être donné en respectant un préavis de 6 mois avant l'échéance triennale.
Les congés triennaux du bailleur peuvent être donnés pour plusieurs motifs:
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afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant,
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afin de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage
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afin d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière
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en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain
1. Le congé donné par le bailleur pour travaux
1.1. Le congé pour construire ou reconstruire
Le bailleur commercial a la faculté de refuser le renouvellement du bail commercial pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge pour lui de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du Code de commerce.
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A quelle date le congé du bailleur pour reconstruction doit-il être délivré ?
Ce congé peut être délivré en fin de période triennale ou en fin de bail, à charge pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction à son locataire, ou d’offrir un local de remplacement.
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Quid de la reprise de l'immeuble pour travaux avec démolition de l'immeuble ?
La reprise implique ici une démolition totale de l'immeuble existant, et non de simples travaux de transformation ou d'aménagement. La reconstruction ne doit pas nécessairement être prévue à l'identique. Le bailleur n'a pas besoin d'être en possession d'un permis de démolir et de construire préalablement à la délivrance du congé.
Il doit avoir l'intention de démolir et reconstruire au moment où il délivre son congé, mais la justification du permis de démolir n'est pas nécessaire en l'état de la jurisprudence actuelle. Le congé doit bien entendu être délivré de bonne foi, et les Tribunaux sont particulièrement attentifs sur ce point.
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Le bailleur doit-il payer une indemnité d’éviction alors même que le congé est donné pour travaux ?
La réponse est oui ! Le locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction évaluée selon les conditions de l’article L145-14 du Code de commerce, et le bailleur conserve la faculté d’exercer son droit de repentir.
Toutefois, le bailleur a la possibilité d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction s’il peut offrir un local de remplacement à son locataire, mais le congé donné devra alors préciser les conditions du nouveau local offert, ainsi que le montant du loyer. Le local devra être immédiatement disponible. Le locataire disposera alors d’un délai de 3 mois pour accepter l’offre du bailleur, ou saisir la juridiction compétente.
C’est au Tribunal que reviendra alors la charge de dire si l’offre du bailleur est ou non satisfaisante au regard des besoins du locataire.
Malgré le local de remplacement offert pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur devra encore indemniser son locataire en lui payant une indemnité de privation de jouissance, ainsi que la moins-value éventuelle du fonds et les frais de déménagement du locataire.
C’est dire si les congés du bailleur pour travaux sont peu nombreux compte tenu des conséquences financières qu’ils engendrent pour le bailleur...
1.2. Le congé pour surélever
Le bailleur peut encore différer, pendant 3 ans maximum, le renouvellement du bail, s’il se propose de surélever l’immeuble, et si cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire pendant cette période.
Dans ce cas, le locataire a droit au paiement d’une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder 3 ans de loyer.
Les travaux doivent être des travaux de surélévation et non une démolition et reconstruction qui relèvent du régime préalablement exposé.
Pendant la période de « reprise du bailleur », ce dernier se doit d’effectuer effectivement les travaux, sans quoi il s’expose à une action pour reprise frauduleuse et au paiement d’une indemnité d’éviction. Une fois les travaux de surélévation terminés, le bail reprend son cours, et le locataire réintègre les locaux.
1.3. Le congé pour construction sur un terrain loué ou nu
Le droit au renouvellement du bail commercial ne peut pas être opposé à un bailleur qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un terrain visé au 2° de l’article L145-1 du Code de commerce.
Là encore, le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction dans les conditions de l’article L145-18 du Code de commerce et à un local de remplacement.
2. Le congé donné par le bailleur pour réaffecter un local d’habitation accessoire à cet usage
Le bailleur peut, à l’expiration d’une période triennale, reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s’ils ne sont pas affectés à un usage d’habitation. Ça peut être le cas de locaux qui ne sont plus affectés à l’usage d’habitation ou qui sont inhabités.
En pratique, il est nécessaire de faire établir un constat par un commissaire de justice désigné sur requête pour démontrer que les locaux ne sont pas à usage d’habitation.
Le bailleur devra respecter un délai de 6 mois pour reprendre les locaux, et le locataire a la faculté de réaffecter les locaux à un usage d’habitation pour éviter que le congé du bailleur ne produise ses effets.
En revanche, si le locataire ne régularise pas la situation, il devra quitter les lieux à compter de la date d’effet du congé. Le bailleur n’a pas l’obligation d’habiter les locaux repris, il peut très bien les relouer ou les vendre.
3. La résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement du preneur à ses obligations contractuelles
Il est toujours possible, pour le bailleur, de solliciter à tout moment la résiliation judiciaire du bail commercial en cas de manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations contractuelles, ou en application de la clause résolutoire.
Cette procédure doit être conduite par un avocat puisque la représentation par avocat est obligatoire.