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Commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial : procédure, délais et recours judiciaires pour le locataire
- Manon Francispillai
- 10 sept.
- 4 min de lecture
Un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial est une procédure assez courante en matière commerciale. Le bailleur fait délivrer cet acte par un commissaire de justice lorsqu’un locataire ne respecte pas son contrat de bail, le plus souvent en cas de défaut de paiement des loyers.
👉 Ce commandement ouvre un délai d’un mois pour régulariser les loyers impayés. Passé ce délai, si le paiement n’a pas eu lieu, la résiliation du bail commercial peut être prononcée par le juge des référés dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Nos avocats à Paris interviennent régulièrement en baux commerciaux et assistent les commerçants confrontés à la mise en œuvre de la clause résolutoire et aux risques d’expulsion.
Qu’est-ce que la clause résolutoire d'un bail commercial ?
La clause résolutoire est prévue dans la majorité des baux commerciaux.
Cette clause permet la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial si le preneur ou locataire ne respecte pas ses obligations, notamment le paiement du loyer.
L'article L145-41 du Code de commerce dispose:
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai."
👉 Cela signifie que :
le bailleur fait délivrer un commandement par un commissaire de justice,
le locataire doit payer dans le délai,
à défaut de paiement, la procédure judiciaire permet au juge de constater la résiliation et d’ordonner l’expulsion.
Comment réagir si vous recevez un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial ?
✅Vous pouvez régler la dette de loyers dans le délai d’un mois
Si le locataire règle les loyers impayés dans le délai légal, la clause résolutoire du bail commercial ne s’applique pas.
Le bail continue comme si de rien n’était et le risque d’expulsion est écarté.
⚠️ En revanche, un règlement après le délai d’un mois n’empêche pas la résiliation : le bailleur peut alors saisir le juge pour faire constater l’expulsion.
✅Vous pouvez contester le commandement de payer
Le locataire peut prendre les devants et engager une procédure d'opposition au commandement de payer s’il estime que celui-ci est irrégulier ou abusif. Les cas de contestation fréquents sont :
Irrégularité du commandement : absence de mentions obligatoires, clause résolutoire non reproduite, délai d’un mois non indiqué, imprécision sur les sommes réclamées.
Manquements du bailleur : non-respect de son obligation de délivrance, défaut de réalisation des travaux à sa charge, autres manquements graves.
Mauvaise foi du bailleur dans l’utilisation de la clause résolutoire.
👉 L’opposition doit être formée par l’intermédiaire d’un avocat devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
✅ Vous pouvez demander des délais de paiement au juge des référés
Si le locataire ne peut pas régler la dette dans le mois, il peut solliciter des délais de paiement devant le juge des référés du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.
Le juge peut accorder jusqu’à 24 mois pour apurer la dette locative.
Pendant ce délai, la clause résolutoire est suspendue.
Le bail commercial est maintenu, ce qui évite l’expulsion.
👉 Ces délais ne sont pas automatiques : il faut démontrer votre bonne foi et fournir un dossier solide (comptes de résultats, difficultés passagères, perspectives de reprise, attestation comptable).
Expulsion déjà ordonnée: quelles solutions restent possibles ?
Même si le juge des référés a déjà constaté la clause résolutoire et ordonné l’expulsion, il existe encore des recours :
Interjeter appel de l’ordonnance de référé et demander des délais de paiements rétroactifs devant la Cour d'appel;
Le locataire peut également solliciter l’ouverture d’un redressement judiciaire. Cette procédure collective permet de :
suspendre les effets de la clause résolutoire,
obtenir un plan d’apurement pouvant s’étaler jusqu’à 10 ans,
préserver le bail commercial malgré une décision d’expulsion déjà prononcée.
👉 L’assistance d’un avocat est ici indispensable pour sauver votre bail.
📌 Checklist pratique : comment réagir à un commandement de payer bail commercial
Vérifiez la validité du commandement : mentions légales, reproduction de la clause, délai d’un mois.
Calculez le délai légal à partir de la signification par commissaire de justice.
Évaluez vos capacités financières : pouvez-vous payer la dette dans le mois ?
Si contestation : saisissez rapidement un avocat pour former une opposition.
Si difficulté de paiement : préparez une demande de délais devant le juge des référés.
Anticipez les conséquences : en cas d’expulsion, explorez les recours (appel, redressement judiciaire).
❓ FAQ : commandement de payer et clause résolutoire
➡ Un commandement de payer entraîne-t-il automatiquement l’expulsion ?
Non. Il ouvre un délai d’un mois pour régulariser. L’expulsion n’intervient qu’après décision du juge des référés.
➡ Que faire si je paie après le délai d’un mois ?
Le paiement tardif ne bloque pas la clause. Le bailleur peut quand même demander la résiliation. Prenez attache avec un avocat pour interjeter appel.
➡ Puis-je obtenir des délais si je ne peux pas régler immédiatement ?
Oui, jusqu’à 24 mois, sur décision du juge, si vous démontrez votre bonne foi.
➡ Un avocat est-il obligatoire pour se défendre ?
Tout dépend du montant des loyers impayés. Si les loyers impayés sont supérieurs à 10.000 €, la représentation par avocat est obligatoire. Pour interjeter appel, la représentation par avocat est obligatoire, et ce quel que soit le montant des loyers impayés.
➡ Le redressement judiciaire empêche-t-il l’expulsion ?
Oui, il suspend la clause résolutoire et permet d’étaler la dette dans un plan.
Contactez nous pour une défense efficace !
Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire ou une assignation en référé pour expulsion ?
Notre cabinet, basé à Paris, accompagne les commerçants et entrepreneurs dans la défense de leurs baux commerciaux et la sauvegarde de leur activité.
Maître Manon FRANCISPILLAI
Avocate associée
Département Droit des Affaires
📞01 89 16 54 74