Non remboursement d'un prêt immobilier en cas de vente: l'avis d'un Avocat en droit bancaire.

Vous avez vendu votre bien immobilier mais vous souhaitez conserver votre prêt en cours pour financer un nouvel achat immobilier ? Avec la hausse des taux d'intérêt, de nombreux emprunteurs se trouvent dans cette situation et souhaitent bénéficier des conditions avantageuses qu’ils avaient obtenues pour financer un autre bien.

Dans cet article, nos avocats en droit bancaire vous éclairent sur les conditions dans lesquelles il est possible de transférer son prêt immobilier sur un autre bien, et sur les éventuels risques encourus en cas de non remboursement du prêt.

1. Vente d’un bien immobilier : que devient le prêt ?

Lorsqu’un bien immobilier est financé par un prêt, ce crédit est censé être remboursé par anticipation au moment de la vente, sauf cas exceptionnel. En effet, les contrats de prêt contiennent généralement une clause de remboursement anticipé, laquelle prévoit que la vente du bien financé entraîne la déchéance du terme et l'obligation de rembourser intégralement le prêt.

En pratique, lors de la vente, le notaire en charge de la vente :

• solde le crédit immobilier grâce au prix de vente,

• verse le reliquat éventuel au vendeur, si, par exemple, vous avez réalisé une plus-value.

  
  

Cependant, certains vendeurs cherchent à ne pas rembourser immédiatement le prêt, notamment lorsqu'ils ont obtenu un taux particulièrement intéressant lors de la conclusion du crédit, et qu'ils souhaitent continuer à en bénéficier pour acquérir un autre bien.

2. Est-il légal de ne pas rembourser intégralement son crédit après la vente de son bien immobilier ?

Tout dépend des conditions de votre prêt ! Chaque contrat de prêt est différent, et la réponse à cette question dépend des conditions négociées lors de l'octroi du crédit. Toutefois, de manière générale, les contrats de prêt immobilier prévoient une clause de déchéance du terme et d’obligation de remboursement anticipé en cas de vente du bien financé.

Quelques exceptions sont à noter:

📌 La clause de portabilité / transférabilité du prêt immobilier

Dans certains contrats, la banque autorise le transfert du crédit à un nouveau bien. Le prêt n’est donc pas soldé à la vente, mais “porté” sur l’acquisition suivante. Cette clause est rare et doit être précisément rédigée.

📋​ L’accord de la banque pour transférer le prêt immobilier à un autre bien

En matière contractuelle, tout est question de négociation ! Rien ne vous empêche en effet de négocier avec la banque la conclusion d’un avenant à votre contrat de prêt initial afin d’en demander le transfert sur un nouveau bien immobilier. Sur ce point, une étude préalable de votre contrat de prêt doit être réalisée pour voir quels sont les axes de négociation à mettre en avant auprès de votre banque.

✏️​​ L'absence d'hypothèque sur le bien financé, et l'octroi d'une garantie équivalente

Dans certains cas, lorsque la banque n'a pas pris d'hypothèque sur le bien financé, et que le remboursement du crédit est garanti par un organisme, il est possible de proposer à la banque une garantie hypothécaire sur un nouveau bien.

3. Quels sont les risques en cas de non remboursement du prêt immobilier ?

En cas de vente du bien financé, sans remboursement du crédit, le principal risque auquel l'emprunteur s'expose est que la banque prononce la déchéance du terme du prêt, et que l'intégralité des sommes devienne ainsi immédiatement exigible, avec des pénalités.

La banque pourrait ainsi engager une procédure judiciaire pour demander le remboursement du capital restant dû, majoré des intérêts et des pénalités.

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📞 Vous êtes concerné ? Notre cabinet peut vous aider !

Si vous êtes dans cette situation, anticipez et faites vous conseiller en amont pour étudier votre contrat de prêt.

Notre cabinet peut vous accompagner dans les démarches suivantes:

• Analyser votre contrat de prêt et les possibilités de conserver votre crédit;

• Identifier les marges de négociation avec l’établissement financier;

• Entamer les négociations avec la banque pour obtenir un transfert du contrat de prêt;

• Vous défendre en cas de procédure judiciaire.

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