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En cas de violation de l'exclusivité prévue dans un mandat de vente, l'agence immobilière a le droit au paiement de la clause pénale stipulée dans le mandat, et ce même si la vente n'aboutit pas. C'est l'enseignement à retenir d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 novembre 2022 (Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21- 22.400).
Dans cette affaire, les faits étaient plutôt simples: des époux confient à une agence immobilière un mandat avec une clause d'exclusivité pour la vente de leur appartement.
Quelques mois plus tard, le couple met une annonce sur un site internet pour la vente de leur bien, puis décide de résilier le mandat de vente conclu avec l'agent immobilier.
L'agence immobilière, ayant appris que le couple avait mis en ligne une annonce pour promouvoir la vente de leur bien, décide de les assigner pour violation de la clause d'exclusivité contenue dans le mandat de vente, et de solliciter le paiement de la clause pénale prévue au mandat.
Les vendeurs ont d'abord eu gain de cause en faisant valoir que la vente n'avait pas aboutie et que l'agent immobilier ne pouvait donc faire valoir aucun préjudice.
Toutefois, ce n'est pas le point de vue de la Cour de cassation qui estime que la clause pénale ne constitue pas une indemnité compensatrice d’une perte de rémunération, elle sanctionne une inexécution contractuelle. Elle est donc due à l'agent immobilier, sans être conditionnée à la réalisation effective de la vente immobilière.
Prudence pour les vendeurs ! Une petite annonce postée sur internet pour mettre en vente votre bien immobilier, alors même que vous avez signé un mandat de vente exclusif avec une agence immobilière, peut engager votre responsabilité et vous contraindre à payer une indemnité à l'agence, même si vous n'avez pas réussi à vendre votre bien !
Cette décision a le mérite de rappeler l'importance de la clause d'exclusivité dans un mandat de vente, et les sanctions et cas de non-respect de cette exclusivité. Une telle clause vise en effet à protéger les intérêts de l'agence immobilière.
Pour la Cour de cassation, il importe peu que le bien immobilier n'ait pas été vendu. Ce qui est sanctionné, c'est le non-respect de l'exclusivité, qui entraîne l'application de la clause pénale.
Attention, pour aboutir à une telle conclusion, encore faut-il qu'une clause pénale soit clairement rédigée dans le mandat de vente, et dénuée de toute ambiguïté.
En l'occurrence, dans cette affaire, la clause pénale était rédigée comme suit:
"En cas d’infraction à une clause d’exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat."Pas de doute ici pour la Cour de cassation qui estime que la clause pénale est parfaitement valable.
Conclusion: dans le cadre d’un mandat exclusif, le propriétaire qui négocie directement la vente d’un bien en mettant une annonce sur un site internet viole la clause d’exclusivité et la Cour de cassation impose l’application de la clause pénale au profit de l’agence immobilière, sans que cela soit conditionné par la réalisation effective de la vente.
Vous êtes agent immobilier et souhaitez faire valoir vos droits en cas de violation d'une clause d'exclusivité par l'un de vos clients ? Contactez-nous pour engager une action et obtenir une indemnité:
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