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Le refus de signer l’acte définitif de vente après la signature d’un compromis de vente (la promesse synallagmatique de vente) fait l’objet de nombreux contentieux en matière de vente immobilière.
Rétractation de l’acheteur, meilleure offre obtenue par le vendeur après la signature, délai de rétractation, défaillance d’une condition suspensive…Nombreuses sont les questions posées par nos clients, acheteur ou vendeur, lors d'une vente immobilière.
Dans cet article, PRIMO Avocats vous propose de revenir sur la définition du compromis de vente (1.), et de voir quand et comment l'acheteur (2.) et le vendeur (3.) peuvent se rétracter d'un compromis de vente sans risquer d'engager leur responsabilité.
Pour toute question relative à une rétractation d'un compromis de vente, le paiement d'une indemnité d'immobilisation, la responsabilité de l'acheteur ou du vendeur, contactez nous.
1. Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
La promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente, est un contrat par lequel une personne promet de vendre son bien à une autre personne qui s’engage à l’acquérir au prix et aux conditions fixées dans le contrat.
Cet acte intervient après l'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur, mais avant la signature de l'acte définitif devant le Notaire.
Il s'agit d'un acte très important puisqu'au stade de la signature du compromis de vente, on dit que la vente est parfaite, sous réserve de la réalisation d'éventuelles conditions suspensives qui peuvent être prévues dans le compromis.
2. La rétractation du compromis de vente côté acheteur: un délai légal de rétractation et une protection par le biais de conditions suspensives
L'acheteur non professionnel d'un bien immobilier bénéficie d'un droit légal de rétractation.
En effet, l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que:
"Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte."
L'acquéreur d'un bien immobilier à usage d'habitation dispose donc d'un délai légal de rétractation de 10 jours qui lui permet de revenir, sans aucun risque, sur son engagement. Encore faut-il que le délai de rétractation soit respecté, et que l'acquéreur respecte les modalités prévues par la loi pour mettre en œuvre cette rétractation.
a. Le point de départ du délai de rétractation de l'acheteur
Le délai de 10 jours susvisé débute le lendemain de la lettre notifiant à l'acquéreur le compromis de vente et ses annexes. Il importe en effet d'avoir à l'esprit que le vendeur d'un bien immobilier doit notifier le compromis de vente avec l'ensemble des annexes prévues à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation, et notamment: le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, l'état des impayés... Tant que l'ensemble des annexes n'a pas été notifié, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas.
Si le délai de 10 jours expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au prochain jour ouvrable.
b. Les modalités de rétractation du compromis de vente par l'acheteur
Pour exercer valablement son droit de rétractation, l'acquéreur doit notifier au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception. Inutile ici de préciser le motif de rétractation dans la lettre, l'acquéreur n'a pas besoin de se justifier vis-à-vis du vendeur, du moment qu'il respecte le formalisme imposé par la loi.
c. Les effets de la rétractation du compromis de vente par l'acheteur pendant le délai légal de rétractation
Dans le cas où l'acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation de 10 jours, le compromis de vente est annulé. L'acheteur n'est tenu de payer aucune indemnité au vendeur lorsqu'il fait valoir son droit de rétractation.
d. Le cas de la rétractation de l'acquéreur après le délai légal de rétractation de 10 jours
Il est impératif pour l'acquéreur de respecter scrupuleusement le délai de rétractation de 10 jours. En effet, toute rétractation qui interviendrait en dehors de ce délai risquerait d'engager la responsabilité de l'acquéreur.
Une fois le délai de rétractation passé, la vente est dite parfaite, et le vendeur est en droit de poursuivre l'exécution forcée de la vente, l'acquéreur engageant en effet sa responsabilité contractuelle.
En outre, l'acheteur risque de perdre l'indemnité d'immobilisation qu'il aura versée, qui équivaut généralement à 5 à 10 % du prix de vente du bien.
e. L'absence de réalisation d'une condition suspensive prévue au compromis de vente
Si la vente ne peut se réaliser en raison de la non-réalisation d'une condition suspensive du compromis de vente, la solution sera différente.
Le cas le plus classique est celui de l'acheteur qui n'obtient pas son prêt bancaire pour financer son acquisition. En effet, la plupart des compromis de vente prévoient à titre de condition suspensive le cas de la non-obtention d'un crédit immobilier par l'acquéreur.
Sous réserve qu'il remplisse parfaitement les conditions du compromis de vente et respecte scrupuleusement la clause du contrat, l'acquéreur qui n'obtient pas son prêt et qui présente le ou les refus de prêt (généralement, le compromis prévoit la présentation de 2 refus de prêts), peut revenir sur son engagement sans risquer d'engager sa responsabilité.
En effet, "En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé" (article 1304-6 du Code civil).
3. La rétractation du compromis de vente côté vendeur: une rétractation impossible après l'acceptation de l'offre d'achat
Contrairement à l'acquéreur qui dispose d'un délai de rétractation légal, le vendeur ne bénéficie d'aucune possibilité de se rétracter après la signature d'un compromis de vente.
A cet égard, c'est l'alinéa premier de l'article 1589 du Code civil qui rappelle toute la force de la promesse de vente:
"La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".
Le vendeur n'est libre que tant qu'il n'a pas accepté l'offre d'achat !
Toutefois, une résiliation amiable du compromis de vente peut toujours s'envisager si l'acheteur l'accepte. Bien entendu, si l'acheteur a manqué à ses obligations contractuelles, une résiliation judiciaire du compromis peut également s'envisager.
Un vendeur qui déciderait de revenir sur son engagement et refuserait de signer l'acte de vente définitif devant le Notaire engagerait sa responsabilité. L'acquéreur serait en droit de solliciter l'exécution forcée du compromis de vente et poursuivre une action en "vente forcée".
La prudence et la réflexion sont donc de mise pour le vendeur tant les conséquences sont lourdes à compter de l'acceptation de l'offre d'achat.
Quel motif invoquer pour annuler un compromis de vente ? Comment se rétracter d'un compromis de vente ? Comment calculer le délai de rétractation de l'acquéreur ?
Pour obtenir une réponse à toutes vos questions en matière de vente immobilière, vous pouvez contacter Me Manon Francispillai (mf@primo-avocats.fr / 01 89 16 54 74).